سیگنال های رکود سنگین قیمت مسکن در ماه های آتی|پول داری خونه بخر

قیمت ملک در سال های اخیر به طور سرسام آوری افزایش یافته و از کنترل خارج شده بود. از آنجایی که برای خریدن یک ملک یک فرد سرمایه زیادی را هزینه می کند .بنابراین لازم است قبل از امضای توافقنامه و قولنامه برای اینکه متضرر نشود با یک وکیل کاربلد و خوب ملک مشورت نماید.

وکیل ملک به دلیل تخصص خود و آشنایی با قوانین ملکی خوب میداند که چه اسنادی معتبرند و چه موقع اسناد را امضا نماییم که اشتباهی پیش نیاید و درگیر مسیر دادگاه ها نشویم. اخیرا شاهد آن بوده ایم که قیمت مسکن به طرز عجیبی وارد رکود شده و نمودار رشدش به سمت افقی و نزولی پیش بینی می شود.

این ها همه سیگنال هایی برای خریداران ملک است که در دست خود پول نقد دارند و می خواهند ملک خریداری نمایند اما بهتر است کمی دست نگه دارند تا ملک را به قیمت بخرند. و سرمایه ای را که با زحمت سال ها پس انداز نموده اند به راحتی خرج نکنند و با قیمت واقعی ملک بخرند.

افت قیمت در بازر مسکن

به دنبال رشد شدید قیمت مسکن در سال های اخیر، بسیاری از خانوارهای ایرانی دیگر توان خرید خانه ندارد و با دشواری و سختی فراوان از پس پرداخت اجاره بها برمی آیند. گزارش ها حاکی از آن است که امروز، مسکن گران ترین کالای مصرفی خانوارهاست و بخش مهمی از بودجه خانوارها صرف هزینه های مسکن و اجاره بها می شود.

این در حالی است که در روزهای اخیر، اخباری مبنی بر افزایش فایل های فروش و به تبع آن، کاهش قیمت مسکن منتشر شده است.

یکی از مشاوران املاک در محدوده پونک در پاسخ به اینکه آیا واقعا قیمت مسکن کاهش یافته است؟ گفت: اخبار مربوط به کاهش قیمت مسکن فقط در حد خبر است و در عمل این اتفاق نیفتاده است.

او با بیان اینکه هیچ مالکی تا کنون خانه خود را ارزان نکرده است، ادامه داد: هیچ کس ملک خود را ارزان نمی فروشد درواقع الان همه حاضرند ارزان بخرند اما گران بفروشند و این رفتار، طبیعی است چون مردم از وضعیت اقتصادی در آینده نگران هستند و در برابر کاهش قیمت مقاومت می کنند.

این مشاور املاک افزود: در حال حاضر در معاملاتی که انجام می شود فقط بنا به عرف، یک تخفیف جزئی به خریدار داده می شود و هیچ مالکی به صورت ناگهان از قیمت ملک خود کم نمی کند.

وی با بیان اینکه همچنان تقاضا برای خرید واحدهای کوچک متراژ بیشتر است، گفت: قیمت ها اینقدر بالا رفته که بسیاری از مردم توان خرید خانه بزرگ متراژ ندارند و سراغ واحدهای کوچک می روند و قیمت این واحدها با بودجه مردم بیشتر همخوانی دارد.

بازار مسکن در رکود

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم درباره وضعیت این روزهای معاملات مسکن گفت: بازار معاملات املاک متاسفانه همچنان در رکود است و با توجه به اینکه در چند وقت اخیر قیمت ها با رشد بسیار زیاد همراه بوده متاسفانه از توان خرید مردم خارج است.

داود بیگی نژاد در مورد کاهش قیمت مسکن بیان کرد: در حال حاضر قیمت واحدهای بزرگ متراژ به دلیل اینکه از توان خرید مردم خارج شده است و همچنین به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و آرامش در بازارهای مالی موازی دیگر تا حدودی کاهشی شده است.

با املاکی های متخلف برخورد می شود

بیگی نژاد در ادامه افزود: همچنین، برنامه های هدفمند اخیر دولت و مجلس در بخش مسکن هم در ثبات بازار مسکن موثر بوده است که در این میان طرح های نظارت بر مشاوران املاک و برخورد با واحدهای غیرمجاز بیشترین تاثیر را داشته است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد ساماندهی مشاوران املاک گفت: مشاورین املاکی که خارج از چارچوب و ضوابط کار می کردند امروز یا باید دفتر خود را جمع کنند یا تحت قواعد اتحادیه و وزارت راه فعالیت کنند که در این راستا ظرف ۴۰ روز گذشته تاکنون ۸۵۰ واحد صنفی فاقد پروانه و غیرمجاز شناسایی و نامه پلمب برای آنها ارسال شده است.

کم شدن عجیب قیمت در شمیرانات

بیگی نژاد در پاسخ به اینکه میزان افت قیمت ها در بخش مسکن چقدر بوده است، گفت: نمی توان برای کل مناطق کشور و به تبع آن تهران یک عدد و درصد واحد را اعلام کرد چون قیمت ها در هر منطقه تابع میزان درخواست هاست و بر این اساس متفاوت است برای مثال، در منطقه ای که بافت جمعیتی ضعیف تری دارد ریزش قیمت‎ها سریع تر از منطقه ای که متراکم تر است، رخ می دهد، بنابراین نمی شود گفت برای کل تهران درصد مشخصی افزایش یا کاهش قیمت داشته است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: اما می توان گفت کاهش قیمت در واحدهای مخصوصا شمال شهر و منطقه شمیران بیشتر بوده است. در مورد واحدهای کوچک، چون این واحدها بیشتر دست مصرف کننده هاست سخت تر راجع به قیمت ها تجدیدنظر می کنند.

 در ماه های آتی قیمت ملک چگونه تغییر می کند؟

بیگی نژاد در مورد وضعیت بازار مسکن در روزهای آینده هم گفت: تحولات ارزی و سیاسی اخیر در کشور سیگنال های کاهش قیمت به بخش مسکن مخابره کرده است اما با توجه به اینکه چسبندگی قیمت و نقدشوندگی در بخش مسکن متفاوت با بازارهای دیگر است هر چقدر زمان بگذرد بیشتر آثار خود را نشان می دهد.

قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) که در سال گذشته رکوردهای قیمتی عجیب و غریبی ثبت کرده بود، در هفته های اخیر به واسطه تعمیق رکود در بازار مسکن با ریزش شدید قیمت مواجه شد.

احمد میرخدایی: قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) که در سال گذشته رکوردهای قیمتی عجیب و غریبی ثبت کرده بود، در هفته های اخیر به واسطه تعمیق رکود در بازار مسکن با ریزش شدید قیمت مواجه شد؛ هرچند انتشار اخبار مبنی بر احتمال افزایش ۱۰۰درصدی مبلغ وام مسکن بار دیگر تقاضای این اوراق و قیمت آنها را افزایش داده است.

به واسطه حذف متقاضیان مصرفی بازار مسکن، بخش عمده تقاضا روی اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) به متقاضیان سرمایه گذاری اختصاص پیدا کرده است؛ زیرا این تسهیلات در بهترین حالت نیز کمتر از ۲۰درصد ارزش یک آپارتمان کوچک را پوشش می دهد و گرهی از کار متقاضیان مصرفی با قدرت خرید پایین باز نمی کند.

همین مسئله، باعث شده در دوره های رونق مسکن قیمت این اوراق به واسطه هجوم خریداران سرمایه ای مسکن اوج بگیرد و در دوره های رکود بازار، با افت قابل توجه قیمت مواجه شود؛ اتفاقی که از اسفندماه گذشته و همزمان با فروکش کردن تنش بازار ارز و پایین آمدن تب بازار مسکن نیز رخ داده و قیمت اوراق را نزولی کرده است.

کم شدن مبلغ اوراق تسه

یک سال پیش در چنین روزهایی، قیمت هر برگ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) به بیش از ۱۴۰هزار تومان رسیده بود و عملاً نزدیک به ۳۰درصد مبلغ وام مسکن باید صرف خرید این اوراق می شد؛ چراکه در آن دوره، بازار مسکن با سونامی افزایش قیمت مواجه بود و رشدهای ماهانه ۱۰درصدی، به عنوان یک اصل در این بازار تکرار می شد. حالا اما، در شرایطی که اقتصاد در بلاتکلیفی است و بازیگران کلان بازارهای چشم به رخدادهای اقتصاد سیاسی دوخته اند، بازار مسکن هم از تقلا افتاده و با تعمیق رکود معاملاتی این بازار، قیمت امتیاز تسهیلات مسکن به حدود نصف قیمت سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

البته در هفته گذشته، انتشار خبر پیشنهاد افزایش مبلغ وام مسکن به ۲برابر ارقام فعلی، بار دیگر معاملات سرمایه گذاری و سفته بازی روی اوراق تسه را تشدید کرد و بخشی از ریزش قیمت آن جبران شد؛ اما تا پیش ازاین اتفاق، قیمت هر برگ از اوراق تسه تا کمتر از ۷۵هزار تومان نیز افت کرده بود و در این شرایط، هزینه دریافت وام مسکن به حدود ۵۰درصد سال قبل کاهش یافت؛ به گونه ای که متقاضیان باید حدود ۱۵درصد مبلغ وام را صرف خرید اوراق می کردند در حالی که در خردادماه سال قبل این رقم ۳۰درصد بود.

اثر وام ها برای رهایی رکود بازار

گرچه متولیان حوزه مسکن بیش از هر چیز شعار حمایت از متقاضیان مصرفی و تأمین مسکن اقشار ضعیف و مستأجران را سر می دهند اما در عمل، هرگز از اقداماتی که بتواند بازار مسکن را از رکود معاملاتی نجات دهد، پرهیز نمی کنند. البته این اقدامات نیز در راستای مسئولیت متولیان حوزه مسکن است؛ اما نکته اینجاست که همین اقدامات نجات بخش نیز به پای حمایت از مردم و تسهیل خانه دار شدن آنها نوشته می شود درحالی که دستاورد آن چیزی خلاف خواست مردم است.

 هفته گذشته، پیش از اینکه علی عسکری، سرپرست بانک عامل مسکن از ارائه پیشنهاد دو برابر شدن وام خرید مسکن به بانک مرکزی خبر بدهد، قیمت هر برگه از اوراق تسه به ۷۵هزار تومان رسیده بود؛ اما با انتشار این خبر، در ۲ جلسه معاملاتی فرابورس، نمادهای تسه با صف خرید مواجه شدند و میانگین قیمت آنها با ۱۰درصد افزایش به ۸۶هزار تومان برای هر برگه افزایش یافت. به عبارت دیگر، هزینه وام مسکن که در ۹خرداد به ۱۵درصد کاهش یافته بود، با انتشار خبر مربوط به پیشنهاد افزایش وام مسکن به ۱۷.۲درصد رسید.

وضعیت بازار ملک از زبان سازندگان

بررسی های میدانی همشهری از برخی دفاتر مشاور املاک تهران حاکی از این است که بازار مسکن با کسادی کم سابقه مواجه شده و خریداران عقب نشینی کرده اند. البته این اتفاق به دنبال همه موج های تورمی بازار مسکن مشهود بوده و یکی از شدیدترین دوره های آن در سال های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ به ثبت رسیده است.

این بار اما شواهد حاکی از این است که به واسطه جهش های چند هزار درصدی قیمت مسکن در ۵سال اخیر، اوضاع بغرنج تر شده و تعداد معاملات باوجود بزرگ تر شدن بازار، از دوره ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ نیز کمتر است.

یکی از مشاوران املاک در مناطق جنوبی تهران، با اشاره به جهش غیرقابل باور قیمت مسکن حتی در مناطق به اصطلاح ارزان قیمت پایتخت، می گوید: اختلاف قیمت مسکن تهران در ۶-۵سال اخیر از ۲۰برابر هم عبور کرده و این مسئله ضمن ناتوان کردن متقاضیان مصرفی مسکن، دست وبال مالکان را نیز برای تبدیل به احسن کردن آپارتمان فعلی خود بسته است.

او با تأکید بر اینکه هیچ خریداری در بازار نیست، می افزاید: در زمستان گذشته که قیمت مسکن هرماه با افزایش چشمگیری بیش از ۱۰درصد مواجه می شد، گرچه تعداد خریدار در بازار کم بود اما همزمان کمتر مالکی هم پای معامله می آمد و به فروش ملک رضایت می داد؛ این در حالی است که از اواخر زمستان به این سو، برخی از مالکان به فروش ملک تمایل دارند اما تعداد خریداران از قبل هم کمتر شده است.

رفع رکود مسکن با جهش دلار

یکی دیگر از مشاوران املاک تهران معتقد است: بخش عمده معاملات مسکن در یکی دو سال گذشته مربوط به متقاضیانی بوده که برای فرار از کاهش ارزش ریال، قصد سرمایه گذاری را در بازار مسکن داشته اند و عمدتاً این آپارتمان ها با تمدید قرارداد اجاره مستأجر ساکن در آنها معامله شده اند یا در جریان معامله، واحد به بازار اجاره عرضه شده تا بخشی از ثمن معامله از طریق رهن مستأجر تأمین شود.

به عقیده این فعال بازار مسکن، این بازار فقط درصورت وقوع یک شوک قیمتی جدید در بازار ارز از رکود خارج می شود و درصورت تثبیت شرایط اقتصاد، تا چند سال می تواند کساد بماند. یک فعال بازار مسکن نیز با تأیید تعمیق رکود مسکن، می گوید: این اتفاق برخلاف میل ماست و کسب وکار خود ما را خراب کرده؛ اما ازآنجایی که بازار فعلی مسکن و اجاره، محل انتقال ثروت از فقیر به غنی است، کساد ماندن آن تا زمانی که دولت اساس بازار اجاره را اصلاح کند، اتفاق فرخنده ای محسوب می شود.

او با ذکر مثالی می گوید: یک آپارتمان متوسط با عمر حدود ۱۰ تا ۱۵سال در مناطق میانی تهران، بسته به امکاناتی که دارد حدود ۴.۵ تا ۵.۵میلیارد قیمت دارد و اگر کسی حدود ۷۰درصد این مبلغ را داشته باشد، می تواند مابقی مبلغ را از طریق وام بانکی و رهن مستأجر تأمین کند.

او می افزاید: در دوره های رونق بازار مسکن، رهن پرداختی از سوی مستأجر که بین یک پنجم تا یک دهم ارزش آپارتمان را پوشش می دهد، ظرف یک سال بالای ۱۰۰درصد برای مالک بازدهی دارد درحالی که رهن ریالی آن مستأجر تا سال بعد حداقل ۵۰درصد قدرت خرید خود را از دست می دهد.

به گفته این فعال بازار مسکن، تا زمانی که سازوکار بازار اجاره اصلاح نشود و قرض الحسنه مستأجر به عنوان رهن در اختیار مالک قرار بگیرد، این انتقال ثروت از فقیر به غنی نیز ادامه خواهد داشت.